房地產(chǎn)名詞解釋
【1.房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)夯A知識】
1.樓盤(pán)均價(jià)：是樓盤(pán)的平均價(jià)格，它代表著(zhù)一個(gè)項目整體的價(jià)位水平。但購房者在去售樓處咨詢(xún)時(shí)會(huì )發(fā)現，用標著(zhù)的均價(jià)來(lái)買(mǎi)房，往往是買(mǎi)不到的。那么均價(jià)到底是什么呢？開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前根據當前的市場(chǎng)情況以及成本核算，定出要銷(xiāo)售的小區中的銷(xiāo)售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項目的均價(jià)。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，先有均價(jià)，通過(guò)它來(lái)計算出每棟樓中的每個(gè)單元戶(hù)型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格控制的一個(gè)重要標準，是這個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的平均值。根據這個(gè)平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀(guān)不同等定出來(lái)的價(jià)差系數。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷(xiāo)售平均價(jià)。
2.樓盤(pán)起價(jià)：樓盤(pán)中相對位置不好的那一類(lèi)房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對購房者沒(méi)有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。
3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。
5.建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
6.房屋的產(chǎn)權
房屋產(chǎn)權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權利。
7.印花稅
印花稅是對經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。
1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。
2)稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權轉移書(shū)據，印花稅按合同額萬(wàn)分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權轉移書(shū)據在立據時(shí)繳納。
8.契稅
契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時(shí)，就當事人所訂契約按房?jì)r(jià)的比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。
※【2.房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)旱蛯?、小高層、多層、板式小高層?/p>
1.低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，
2.小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱(chēng)為小高層。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀(guān)系數高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。
3.多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
4.板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒(méi)有明確的定義。一般說(shuō)來(lái)，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱(chēng)為板式小高層。
5.躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在安排起居、廚房、餐廳、衛生間，有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛生間等。
6.復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。
※【3、房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)禾變冉ㄖ娣e】
一、成套房屋的套內建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。
1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。
d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。
2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套內墻體面積是套內使用空間周?chē)木S護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
3、套內陽(yáng)臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套內陽(yáng)臺建筑面積均按陽(yáng)臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽(yáng)臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺按水平投影的一半計算建筑面積。
附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫、為多棟服務(wù)的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
※【4、房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)航ㄖ娣e】
建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房?jì)r(jià)格的結算數據，所以對于購房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計算方法是重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內的門(mén)廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
(7)住宅建筑內的技術(shù)層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。
(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(11)突出墻面的門(mén)斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(12)封閉式陽(yáng)臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽(yáng)臺按其陽(yáng)臺凈面積(包括陽(yáng)臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽(yáng)臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(13)住宅建筑內無(wú)樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：
(1)突出墻面的構件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以?xún)鹊匿撎荨?/p>
(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
(4)沒(méi)有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2米以?xún)鹊募夹g(shù)層(設備層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來(lái)比較復雜，不僅規定多，而且技術(shù)性強。消費者在購房時(shí)，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢(xún)人員或請專(zhuān)門(mén)測量機構，依照上述標準重新測量計算。
※【5、房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)鹤≌慕Y構有哪些形式】
住宅的結構有哪些形式
住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可用地承擔起來(lái)，同時(shí)在住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可用地傳到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來(lái)劃分的。一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式：
(1)磚混結構住宅
磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構，又稱(chēng)鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度?？梢赃@樣說(shuō)，磚的形狀越規則，砂漿的強度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強度就越高，房屋的耐用年限就越長(cháng)。
磚混結構的優(yōu)點(diǎn)主要表現在：
①由于磚是小的標準化構件，對施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。
②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩定性和大氣穩定性。
③可節省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。
④施工技術(shù)與施工設備簡(jiǎn)單。
⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得為普遍。
(2)磚木結構住宅
磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡(jiǎn)單，材料也比較單一。不過(guò)，它的耐用年限短，設施不完善，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。
(3)鋼筋混凝土結構住宅
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對較大，室內活動(dòng)空間也相應增加，室內空間分隔較自由。鋼筋混凝土結構建筑依其施工方式的不同可分為：現澆鋼筋混凝土結構與預制裝配式鋼筋混凝土結構兩大類(lèi)。
※【6.房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)荷唐贩康匿N(xiāo)售面積如何計算】
商品房的銷(xiāo)售面積如何計算
按照《北京市商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998]第1285號)：商品房的銷(xiāo)售面積是指購房者所購買(mǎi)的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：
商品房銷(xiāo)售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和
一、套內建筑面積的計算方法：
①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。
②套內墻體面積：商品房套內使用空間周?chē)木S護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設施用房和管理用房之建筑面積；
(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計入公用建筑面積：
(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等。
(2)作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室
公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和
分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
因此，商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達為：
商品房銷(xiāo)售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)
※【7.房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)撼蚝蜆菍印?/p>
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南。北方地區歷來(lái)形成的坐北朝南的住宅為的生活習慣，造成消費者有錢(qián)就買(mǎi)東南房的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷(xiāo)售。因客廳朝南，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習習。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房?jì)?，臥室一般有二三間，其朝向也不會(huì )完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。
消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但還是避免選擇西向的衛生間。
在南方炎熱地區，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線(xiàn)流動(dòng)，在夏季是否能形成穿堂風(fēng)。具體的方法是看各個(gè)房的門(mén)、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過(guò)小，底層就會(huì )由于上面建筑的遮擋，而終年不見(jiàn)陽(yáng)光。情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽(yáng)光照射。廚房由于本身會(huì )產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內空氣須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內排出，所以一般會(huì )用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō)，要防由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
一般來(lái)說(shuō)，一天之內陽(yáng)光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線(xiàn)直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房?jì)缺緛?lái)已有熱源，再接受陽(yáng)光直射，其溫度會(huì )更高。衛生間也以能接受的陽(yáng)光照射為宜。因衛生間相對來(lái)說(shuō)陰暗潮濕，有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，有兩個(gè)陽(yáng)臺，其中一個(gè)陽(yáng)臺要向陽(yáng)，使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。
現在多數的商品房住宅為一梯二戶(hù)型。對于條式一梯二戶(hù)，一套只有二個(gè)方向來(lái)通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時(shí)，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點(diǎn)式一梯二戶(hù)，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿(mǎn)意。對于一梯三戶(hù)，一梯四戶(hù)，由于套數多，要為各戶(hù)都留有一個(gè)相對較好的主朝向，故一戶(hù)的朝向很難完善，有時(shí)候，會(huì )出現有較大缺陷的朝向。
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數消費者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì )去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀(guān)察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時(shí)要看各排水管道、系統是否經(jīng)過(guò)處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統，那么就不會(huì )出現由于上面各戶(hù)的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶(hù)當然是近水樓臺先得月。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會(huì )造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對這些底層自然是深受其害，故消費者在看完底層的室內時(shí)，不要忘記要看看室外?？搓?、陽(yáng)溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒(méi)有積水的可能？有沒(méi)有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時(shí)，對這些問(wèn)題要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買(mǎi)房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢(xún)還是有需要的
